לידר נדל"ן

                                                                                                      

מוכר דירה? נסה לראות אותה מנקודת הראות של הקונה

 

 

 

 

מכירת דירה מצריכה מאיתנו השקעה כלשהי לכן מומלץ לעשות מספר דברים לעידוד הקונה:

 צבע את דלת הכניסה ואת המשקוף. הזז את פחי האשפה, חומרים המפוזרים בחצר או בחניית הרכב למקום המיועד להם. 

דאג שהמרזבים ותעלות הניקוז יהיו חופשיים מעלים יבשים ולכלוך אחר. 

אם אתה גר בבית צמוד קרקע עם עצים סביבו, סלק ענפים יבשים וגזום את הגדר החיה. עקור עשבים שוטים וגזום את הדשא. 

פנה את חדר הכניסה, המדרגות והמעברים מפריטים קטנים ומיותרים כגון עציצים יבשים, מכשירים, מנגל, צעצועים, אופניים וכדומה.

שטוף את כל המעברים והכניסות. בדוק את כל החלונות והתריסים. החלף לפי הצורך.

 

מכירת נכס,המטרה היא לקבל כמה שיותר הצעות בפחות זמן

 

הציגו את הנכס בפני ציבור רחב ככל האפשר.

המטרה היא לקבל כמה שיותר הצעות בפחות זמן.כך תהיה תחרות על הנכס

תוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר.

אם ההצעות מגיעות בטפטופים או לאורך תקופה ארוכה אווירת התחרות על הנכס מתמוססת,

אין הזדמנות שנייה - רושם ראשוני הוא הקובע

בית מסודר, נקי, משופץ ומואר משאיר רושם חיובי.

זכור! יכול להיות שהקונים לא יבקרו בביתך בשנית, לכן הרושם הראשוני הוא הקובע!

להצגת הדירה חשיבות מיוחדת להצלחת המכירה

מכירת דירה איננה דבר פשוט ,להלן מספר המלצות להצגת הדירה:

1. הצב קערה או סלסילה ליד הכניסה לדירה עבור פירות.
2. במהלך הצגת הנכס השאירו את כל האורות דולקים גם אם מדובר ביום מלא שמש.
3. בימים חמים סגרו חלונות ותריסים והדליקו מזגנים.
4. עד כמה שאפשר ארגנו מוסיקת רקע חרישית במהלך הצגת הדירה. 
5. מכירת דירה לוקחת זמן,היו סבלניים, הקונה יגיע אליכם.

סידור חזית הנכס תעשה את ההבדל בין "למכירה" ו"נמכר"

שווה להשקיע מעט גם ברשות הכלל (ואל תנסו לבקש עכשיו כסף מוועד הבניין או השכנים, חבל על הזמן).
סדרו את חזית הנכס,השער,תיבת הדואר,החליפו את דלת הכניסה לבית/ללובי או שפצו אותה אם צריך.
סיידו את הקירות החיצוניים,חדר המדרגות ו/או הגדר,תצבעו את ארונות החשמל. אם יש מעלית, דאגו שתיראה חדשה ורעננה. קרוב לוודאי שכל ההשקעה תעלה לכם 1,500-1,000 שקל,
תאמינו או לא,אבל זה יוסיף לערך הנכס שלכם הרבה יותר,ואולי יעשה את ההבדל בין "למכירה" ל..."נמכר

בקשו מחיר נכון

בקשו מחיר נכון. הציבור מודע למחיר והוא לא פראייר. אם מוצע מחיר גבוה מדי, והציבור הרי מכיר את רמות המחירים באזור,הנכס מאבד את הרלבנטיות שלו. כך נוצר מצב שהנכס עומד זמן רב למכירה, דבר שפוגע בתדמיתו של הנכס המוצע למכירה .לכן עדיף לבקש מחיר ריאלי ואמיתי!

הכינו תמונות של הבית שלכם - ותראו ללקוח מה הפוטנציאל

אין הזדמנות שנייה לרושם ראשוני?

יש, בצורת דיסק פשוט שבו יש מפרט טכני, מחיר ודרכי התקשרות ומספר תמונות של הנכס. ניתן להכין 20-30 דיסקים כאלו לתת לכל לקוח שביקר בנכס. ע"י פעולה זו, בידלתם את עצמכם מכל הסיור והקונה יזכור אתכם ויוכל להיזכר בכם במידת הצורך.

זכור! תמונה שווה אלף מילים, קל וחומר כאשר ברוב המקרים הלקוח בא לבד ויש לו בן זוג שצריך להחליט מה לבוא לראות מרשמיו של בן זוגו.

 

הצטיידו בנסח טאבו

מומלץ להצטייד בנוסח טאבו ו/או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל + חוזה חכירה ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת המעידים על זכויותיכם בדירה. 
במידה וקיימים שעבודים (משכנתאות) על הדירה – מומלץ להצטייד באישורי יתרה עדכניים לסילוק ההלוואה,

שאלו את הקונה הפוטנציאלי בתחילת הסיור, אם הוא מפחד מחיות מחמד

במידה ואתם מגדלים חיות מחמד, יש לשאול את הקונה הפוטנציאלי בתחילת הסיור אם הוא מפחד מחיות מחמד או מרגיש לא נוח בקרבתן, אלרגי וכוו'. אם כן, יש לדאוג שחיות המחמד יהיו סגורות.

את כלי האוכל של החיות יש להוציא מחוץ לנכס בשעות הביקור.

חדרי שינה מסודרים משאירים רושם טוב יותר

רוצה למכור את הבית? הצג את חדרי השינה כשהם מסודרים גם בגלל שהם נראים גדולים יותר וגם משאירים רושם טוב יותר. פנה רהיטים ישנים, השתמש בכיסוי מיטה חדשים.
 
זכור! חדרי השינה חייבים להעניק אווירה נעימה, נוחה ומפנקת.

 

המתנה לתנאי שוק טובים יותר לא תביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה

גם אם אין לך לחץ למכור, רוב הסיכויים שלחכות לתנאי שוק טובים יותר לא יביא לתוצאה חיובית יותר מבחינתך כמוכר דירה.
במרבית המקרים הקונה הינו גם מוכר, כך שמרבית ההשפעות מתקזזות.
קורה לפעמים שפעולה בעלת משמעות מקרו כלכלית משפיעה יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן, במקרים שכאלה עליך להיוועץ ביועץ (ברוקר) נדל"ן מוסמך ומהימן לגבי השפעות אפשריות על תהליך המכירה של דירתך

 

סדרו את הדירה לפני שמגיע קונה פוטנציאלי

עצות ראשוניות - כיצד תשדרגו את ביתכם בהשקעה מינימלית לפני הגעת קונה פוטנציאלי:

- אווררו את הבית, פתחו חלונות ותריסים.

- נקו וסדרו את הבית.

- על הבית לשדר לקונה הפוטנציאלי "יש לי מקום כאן ".

- יש להוציא רהיטים וחפצים מיותרים זכרו את הפתגם " LESS IS MORE ".

- פנו את המשטחים: השיש במטבח, שולחנות, שידות, רצוי שלא יהיה מונח עליהם דבר.

- צבעו את הדירה בגוונים בהירים.

- תנו דגשים חדשים עם תאורה.

- הכניסו פרחים טריים ועציצים פורחים.

- הדליקו נרות לאווירה טובה וטיהור.

- השמיעו מוזיקה נעימה.

 

רצוי לארגן את הממד, חדרי הארונות והמזווה

לפני שמציגים את הדירה למכירה רצוי לארגן את הממד, חדרי הארונות והמזווה, לנקות ולהוציא מהמחסן חפצים מיותרים על מנת שייראה גדול, או לפחות יראה את הפוטנציאל שבו. כמו כן רצוי שבחדרים אלה תהיה תאורה ראויה, כי בדרך כלל לחדרים הנ"ל אין חלון או חלון קטן.

בית למכירה רצוי להציג בשעות היום, ולפתוח לרווחה את התריסים והוילונות

ברב המקרים הלקוח ו/או המתווך מתאמים את הביקור עמך. רצוי להציג את הבית בשעות היום, לפתוח אותו לרווחה, כולל התריסים והוילונות, על מנת שיהיה מלא אור ואוויר. כמו כן רצוי להדליק מראש את האורות ולהפעיל מיזוג.
 
זכור!מומלץ לא להציג בית בלילה, ואם אין ברירה, חובה להדליק את כל האורות בבית, החיצוניים והפנימיים. הדלקת אורות מוסיפה צבעים וחמימות לבית.

חדר האמבטיה מוכר את הבית

כאשר אתה מנסה למכור את דירתך, זכור שחדר האמבטיה חייב להיות מסודר ונקי (רצוי עם ריח נעים). תקן את כל מה שנדרש, הסר פסים שחורים מהחרסינות ומהתקרה. הנח מגבות נקיות והחלף וילון אמבטיה בחדש. 

זכור! חדר האמבטיה מוכר את הבית!

הרושם הראשוני חשוב מאוד

כאשר מנסים למכור בית, זכרו כי הכניסה לבית זוהי קבלת הפנים. יצירת הרושם הראשוני חשובה מאוד, והנה מספר טיפים על קצה המזלג:

• פנו חפצים מיותרים, המפריעים לכניסה.

• הדלת צריכה להיפתח בקלות וללא חריקות אם הצירים חורקים יש לשמנם.

• דאגו שהכניסה לבית תהיה מוארת.

• אם יש צורך צבעו את הדלת או שדרגו אותה.

• עציץ בריא לפני הכניסה, יחולל פלאים

כדי למכור בית, צריך עיתוי נכון

המחיר תלוי בתכנון נכון של עיתוי תהליך המכירה. התזמון של הוצאת הדירה לשוק והרצת התהליך משפיע על ההסתברות להשיג מחיר טוב יותר לנכס המוצע למכירה.

תכנון תזמון נכון משמעותו סגירת עסקה בשיא השפעתו של גל הביקוש, צריך לשאוף לכך שהדירה לא תשהה בשוק מעבר לשיא הנ"ל.

מה המשמעות? – גלי הביקוש בביקוש לנדל"ן למגורים אופייניים לתקופה שבין פברואר למאי, כחלק מההכנות למעבר בחודשי הקיץ (בגלל החופשה מהלימודים). עליה בביקוש לנדל"ן מורגשת גם כאשר יש קריסה בשווקים אלטרנטיביים (מניות,פיננסים וכול ).

נוסיף לכך שתהליך ממוצע של מכירת דירה נמשך כ-100 יום, ודירה שמוצעת בשוק זמן רב ללא סגירה מעודדת תהליך של ירידת מחיר (כי יש אנשים שחוששים מהעובדה שאחרים לא רכשו את הדירה).

צאו וחשבו מהו הטיימינג הנכון שלכם.

לפני מכירת הדירה, בדקו שאין היטל השבחה בעירייה

במידה והחלטתם למכור את דירתכם חשוב מאד לפני שחותמים על הסכם מחייב כלשהו בנוסח טאבו ו/או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל + חוזה חכירה ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת המעידים על זכויותיכם בדירה. 
 גילו להפתעתם שהעירייה דורשת מהם תשלום היטל השבחה. סכומים גדולים אשר יש לקחת אותם בחשבון בעת מכירת הנכס.

ארגנו מוסיקת רקע חרישית במהלך הצגת הדירה

מכירת דירה אינה דבר פשוט. להלן מספר המלצות להצגת הדירה:

הציבו קערה או סלסילת פירות ליד הכניסה לדירה.

במהלך הצגת הנכס, השאירו את כל האורות דולקים - גם אם מדובר ביום מלא שמש.

בימים חמים סגרו חלונות ותריסים והדליקו מזגנים.

עד כמה שאפשר, ארגנו מוסיקת רקע חרישית במהלך הצגת הדירה.

מכירת דירה לוקחת זמן. היו סבלניים, הקונה יגיע אליכם

צבע את דלת הכניסה ואת המשקוף

מכירת דירה מצריכה מאיתנו השקעה כלשהי, לכן מומלץ לעשות מספר דברים לשיפור הדירה:

הזז את פחי האשפה, חומרים המפוזרים בחצר או בחניית הרכב למקום המיועד להם.

צבע את דלת הכניסה ואת המשקוף.

דאג שהמרזבים ותעלות הניקוז יהיו חופשיים מעלים יבשים ולכלוך אחר.

אם אתה גר בבית צמוד קרקע עם עצים סביבו, סלק ענפים יבשים וגזום את הגדר החיה.

עקור עשבים שוטים וגזום את הדשא. פנה את חדר הכניסה, המדרגות והמעברים מפריטים קטנים ומיותרים כגון עציצים יבשים, מכשירי מנגל, צעצועים, אופניים וכדומה. שטוף את כל המעברים והכניסות.  בדוק את כל החלונות והתריסים. החלף לפי הצורך.

אם הדירה קרובה לכביש ראשי, בדקו אפשרות להתקנת זיגוג כפול (double glazing).

החלף את שטיח הכניסה לדירה.

פתח את הדלת הראשית. אם היא חורקת, שמן את הצירים.

בדוק כל חדר. צבע קירות, נקה חלונות ותריסים. עשה שמפו לשטיחים מקיר אל קיר (אם יש).

סדר מחדש או פנה ריהוט מיותר. פחות ריהוט יוצר אשליה של חדר גדול יותר.

סלק כל חפץ מיותר מן הריהוט עצמו. סדר חפצים קישוטיים בקבוצות של חפץ אחד, שלושה או חמישה.

הורד או סדר מחדש תמונות או חפצים התלויים על הקירות. אוסף של תמונות משפחתיות על הקיר או כל אוסף גדול משיח את דעת הקונים ומסיט אותו מן הדירה.

פנה כל חפץ מיותר מן השיש במטבח.

נקה את דלת המקרר מהודעות ותזכורות המחוברות אליו במגנטים.

נקה את התנור בפנים ובחוץ. כנ"ל לגבי תנור המיקרוגל והכיור.

סלק כל חפץ מיותר בחדר האמבטיה מן השיש שסביב הכיור, סביב האמבטיה, המקלחת, ארונות וכל משטח אחר. רכז רק דברים הנדרשים ביותר על מדף או על משטח אחד. דאג שהמגבות תהיינה באותו צבע.

הורד את מכסה האסלה.

תקן נזילות מצינורות או מברזים.

ארגן את הארונות, שמור על הסדר ועל צמצום בהם.

שים את כל הכסף וכן חפצי הערך במקום נסתר ובטוח.

שים את חפצי חיות המחמד (אם יש) מחוץ לדירה.

בדוק את כל נקודות החשמל. החלף נורות שרופות.

אם עדיין יש אחריות על מכשירי חשמל, שמור את התעודות בהישג יד.

שמור על כל חוברות ההדרכה לשימוש במכשור השונה.

אל תזמין לדירה קונים פוטנציאליים כשיש לך אורחים

אל תקיים ביקור של קונים פוטנציאליים כאשר בבית ישנם אנשים רבים. דאג לכך שבבית יהיו מעט אנשים בזמן הביקור. זכור להיות גמיש בעת תאום הזמן, אך גם יש להתאים את הזמן לנוחיותך ולהתאימו לאופי הנכס.
 
זכור: סיור פזיז אינו יעיל. והלקוח לא יזכור את הנכס בסופו

מכירה מוצלחת של בית תלויה במחיר, התנאים הנוספים, מצב הבית, מיקום הבית ומידת החשיפה

מה גורם לבית להימכר?

אפשר לכתוב ספר שכולו יכול להיות מוקדש לתשובה על שאלה זו. אבל אם נתמצת את התשובה, מכירה מוצלחת מצריכה התמקדות בחמש סוגיות:  המחיר שלך,  התנאים הנוספים,  מצב הבית,  מיקום הבית  ומידת החשיפה.

 כיוון שאינך יכול לשלוט בכולם, יתכן שתצטרך לתת פיצוי-יתר בתחום אחד או יותר על מנת לאזן חסרון תחרותי בתחום אחר.

תן נתונים אמיתיים ומדויקים על הנכס

תן נתונים מדויקים לגבי גודל המגרש, השטח הבנוי, גיל הנכס וכדומה.

אל תספור את השביל  ואת המרפסות לבית כשטח בנוי, והקפד להבדיל בין שטחי נטו וברוטו.

יש קונים שמחשבים את המחיר לפי מכפלות הגודל ולאחר סגירת מחיר או הצגתו,  לכשיתברר כי המגרש קטן מהצגתו הם יאמרו "אמרנו חצי דונם, ובפועל יש  470  מ"ר בלבד. אנחנו רוצים את החלק היחסי  ..."

אם יש חריגות רצוי לציין אותן, אולי לא לכל אחד, אבל במידה ויש התפתחות במו"מ עם הקונה, הדבר מומלץ

הקונים אוהבים לראות את הנכס עם מינימום הפרעות

היה חברותי ואל תנסה ליצור שיחה בכל מקרה. הקונים אוהבים לראות את הנכס עם מינימום הפרעות. אם יהיו להם שאלות הם ישאלו  את המתווך.  תן לו לבצע את העבודה!  
 
זכור: תפקידך בעת הסיור להיות שחקן ספסל. לא קפטן!

דבר נוסף: שמור על עוצמת שמע נמוכה מכשירי הרדיו והטלוויזיה.
 
זכור: הקונה לא מגיע כדי לרקוד או לשמוע מוזיקת רקע.

לקבלת המחיר הגבוה ביותר יש להקצות זמן סביר למכירת הבית

מתי הזמן הטוב ביותר לפרסם בית למכירה?
ברגע שהחלטת למכור.

אם ברצונך לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הבית, המפתח הוא להקצות זמן סביר למכירתו. זמן ארוך יותר, פירושו שיותר לקוחות פוטנציאליים יראו את הבית. מצב זה יגרור קבלת הצעות מרובות יותר עבור הבית; בנוסף, זה נותן לך זמן לשקול אפשרויות רבות יותר אם השוק איטי בהתחלה או אם ההתעניינות ההתחלתית היא נמוכה.

התמקדו במקומות היפים

בבית בן 4 קומות מרתף + סלון + חדרי מגורים + עלית גג  רצוי לאחר הצגת הסלון והמטבח לעלות לקומת חדרי השינה ועלית הגג ורק אח"כ לרדת למרתף. יש אנשים שקשה להם לעלות 4 קומות יותר קל לעלות 3 לרדת 4 ולעלות 1 .

כמו כן ניתן לעשות הפסקה במקומות היפים של הבית, כגון מאסטר הורים, מרפסת עם נוף בקומה השנייה, בה ניתן  להציב מגש עם שתייה קלה, מרכיב חשוב שהרוכש הפוטנציאלי יזכור מתוך הסיור.

טעות נפוצה להתחיל בהצגת הבית במקומות שניתן לבצע שינויים

טעות נפוצה להתחיל בהצגת הבית במקומות שניתן לבצע שינויים או בכלל באמירה דוגמת "השכן עשה כך וכך וזה נראה שיגעון", ולמה?:

א. השכן לא מוכר ואם כן אז אולי נלך אליו .

ב. אנחנו באנו לראות את הנכס הנ"ל .

ג. יש לקוחות שלא רוצים להתעסק עם שינויים כלל . הם מחפשים מה שמתאים להם ומוכנים לשלם בונוס על כך.

כמו כן אינך יודע  איזה סוג לקוח עומד מולך. המתווך כן יודע.  תן לו קרדיט  לעבודתו  וליידע שלו. 

בדקו אם קיים פטור מתשלום מס שבח

החוק קובע כי בנסיבות מסוימות ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח.

במכירת דירה, כדאי לבדוק האם קיים פטור, ואם אכן קיים, האם לנצלו. הדבר תלוי במספר הדירות שברשות המוכר ובפרמטרים נוספים,
רק לשם דוגמא, בעלים של דירה יקרה יותר וזולה יותר, או בעלים של דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, עשוי לשקול למכור את הדירות בסדר מסוים, בכדי ליהנות מחסכון במס.

משרד תיווך טוב ידאג להכין פרופיל מקיף של הנכס שלך

לשווק את הנכס שלך, אתה בעצם מעמיד לרשותך את המשאבים והכישורים של החברה עצמה, לכן חשוב לבחון היטב את משרדי התיווך השונים לפני ביצוע עסקה. מטרתו של משרד התיווך "לידר נדל"ן" הוא להבטיח שתשיג את המחיר הריאלי הטוב ביותר עבור הנכס שלך, זוהי דרך פשוטה יותר שגם חוסכת זמן וגם עושה עבורך את העבודה.

מאפיינים המעידים על משרד תיווך איכותי:

1.ניסיון בהערכת קונים פוטנציאליים, סיוע בתהליך המו"מ והצגת הנכס בפני לקוחות החברה.

2. פרסום מקומי וארצי

3.כלי שיווק טובים, עם מהירות תגובה ועדכון מתמיד על התפתחויות.

4.שיתוף פעולה עם משרדים אחרים.

5. לעתים קרובות הקונים הרציניים ביותר הם אלה המגיעים בימים ובשבועות הראשונים. לכן, משרדי תיווך טובים יפעלו מהר ובצורה אגרסיבית. על החברה להתקין שלט על הנכס ובכך להגביר את חשיפתו לפונים. 

6. משרד תיווך טוב ידאג להכין פרופיל מקיף המתאר את התכונות והיתרונות של הנכס שלך.

7. על משרד התיווך לעדכן אותך כל תקופה מסוימת על המצב של המכירה, ולדווח על כל תנאי המשפיע על המכירה.

8. עריכת מיפוי של הלקוחות, על מנת להתאים את הנכס לקונה מבחינת דרישותיו ויכולותיו הפיננסיות.

8. בדיקת הנכס בצורה יסודית והמלצה בפניך על דרכים לשיווק הנכס.

9. משרד תיווך איכותי קובע עם המוכר מחיר נכון וריאלי תוך ביצוע מחקר שוק רציני, כך תוכל להשוות את הנכס שלך לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה בשוק זה - הנתונים יהוו אמדן על מנת לקבוע את המחיר האופטימאלי עבור הנכס.

10. עזרה בהשגת כל התיעוד הנדרש מצד הקונה על מנת שיוכל להביאו בפני עו"ד במידת הצורך.

שאלות אוו בקשות ניתן להפנות אלינו דרך האתר

בברכה

שלומי ארזי

יועץ נדל"ן                   משרד טל: 03-9012701  נייד :054-9407655