היתרון במסלול צמוד המדד הוא בתשלום החודשי שעולה בהדרגה. החיסרון הוא שיתרת התשלום מתעדכנת ע"פ האינפלציה.
מסלול צמוד מט"ח מתאים יותר לתושבי חוץ ונחשב למסוכן וספקולטיבי. יתרונו הוא במצבים בהם ערך המטבע נחלש, אז גם מופחת ערך הקרן.
שלושה מסלולים מרכזיים
ריבית קבועה, ריבית משתנה, וריבית פריים
משכנתא היא כידוע מוצר פיננסי מורכב. הבנקים מציעים לנו מספר מסלולים בהם אנו יכולים לקחת את המשכנתא. (בישראל קיימים 30 סוגי משכנתאות, בארה"ב 1).
להערכתי גם למי שמכיר את העולם הפיננסי קשה להחליט מהו המסלול המתאים ביותר, על אחת כמה וכמה למי שלא מתמצא.
מאז פרוץ המשבר האחרון, טיפסה ריבית המשכנתאות בניגוד לקיצוץ הריבית במשק כולו.
להערכתי בהסתמך על דברי נגיד בנק ישראל תחול עליה נוספת בריבית על המשכנתאות.
במקביל הבנקים ממשיכים להפחית את שיעור הימון המשכנתא מערך הדירה מה שמותיר את רוכשי הדירות עם פחות כסף, ופחות אפשרויות.
לשירותכם מסלולי המשכנתא הנפוצים – יתרונות וחסרונות
ריבית קבועה
הריבית קבועה, צמודת מדד ואינה נושאת כל ריבית נוספת מעבר לכך.הלוואה צמודת מדד - היתרה והחזר החודשי צמודי מדד.הצמדה של הקרן וגם של הריבית.
משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה מתאימה למי שמעריך שהסתברות האינפלציונית לשנים הבאות תהיה נמוכה
יתרון: לקיחת משכנתא במסלול זה מעניקה הגנה מפני עליית הריבית. זו משכנתא לאנשים שחושבים שהם ישנים טוב בלילה,
חיסרון: ריבת גבוה יחסית, לא ניתן לפרוע מוקדם את המשכנתא, אין תחנות יציאה.
ריבית משתנה
במסלול זה הריבית נקבעת באמצעות עוגן ומרווח. ברוב הבנקים העוגן נמדד באמצעות הריבית שמפרסם בנק ישראל מדי חודש. ריבית זו מתייחסת לממוצע ריביות המשכנתאות שניתנות בבנקים השונים. מומלץ לשאול מהי ריבית העוגן. הבנק חייב לידע את הלקוח. מדובר בחישוב על פיו קובע הבנק כמה עלה לו לגייס את הכסף.
הפערים בין הבנקים אינם גבוהים.
לעוגן זה מוסיפים ריבית נוספת שנקראת מרווח, שמשתנה מבנק לבנק, וכל בנק קובע מראש כל כמה שנים ישתנה המרווח ומה יהיה הגובה שלו.
במקרה כזה, הייתי מציע ללוקח משכנתא לבדוק הצעות בכמה בנקים. שוני זעיר יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים.
יתרון: תמחור לפי זמן תחנה, משכנתא זו 'זולה' יותר (בגלל הריבית). ניתן לסלק חלק מן החוב או את
כולו בתחנות יציאה.
חיסרון: קיים סיכון עתידי שהריביות יעל. ככל שנקודות היציאה רחוקות יותר כך הריבית גבוהה יותר,
המלצה: מומלץ לעשות שילוב של מסלול זה עם מסלול נוסף.
מסלול פריים
מסלול פריים (לא צמוד) מחושב ביחס לריבית הפריים שמורכבת מהריבית במשק בתוספת של 1.5%. ימי משבר משפיעים לטובה על ריבית הפריים, אולם הכל יכול להשתנות ולהתהפך.
יתרון: מסלול זה אינו צמוד מדד, שיעור הריבית צמוד לריבית הפריים, יתרת ההלוואה לעולם יורדת ונזילה בכל עת.
חיסרון: תשלום חודשי מתנדנד, עם כל שינוי בריבית הפריים ההחזר החודשי עולה.(דוגמא: על כל 1% שעולה ריבית הפריים ההחזר החודשי עולה ב כ- 10%).
המלצה: מסלול ללקוחות שיכולים לשלם יותר.
איך בוחרים משכנתא?
משקיע או זוג צעיר – כל אחד והמסלול המתאים לו
למשקיע סולידי בנדל"ן מניב תהיה המלצה שונה ממשקיע באקזיט. למשפר דיור שצריך למחזר משכנתא תהיה המלצה שונה זוג צעיר הרוכש לראשונה.
כל אדם הוא עולם שלם של משכנתא - המלצות
לזוג צעיר הרוכש דירה לראשונה- שילוב בין מסלול הריבית המשתנה לבין מסלול הפריים, יהיה בחירה נכונה בימים אלו, וזאת בשל הריביות הנמוכות, אולם חשוב לזכור שקיים גם סיכון עתידי לא מבוטל, במסלול הפריים. (ראינו כבר פריים עולה ומגיע לרמות של 8%). וכנ"ל גם הריבית המשתנה, שכמובן יכולה לקפוץ בעתיד.
לעליות אלו כדאי להתכונן מראש ולדעת שתשלומי המשכנתא יכולים לעלות במאות שקלים ביחס לתשלום העכשווי, זאת בנוסף לעליית תשלומי המשכנתא הצמודה שנובעים מההצמדה ללא קשר לגובה הריבית.
מרכיב חשוב בבחירת המשכנתא הוא תקופת ההחזר. לזוג שמתכנן תינוק/ות מומלץ להתחשב בנתון זה עוד בטרם באו אלו לעלם. יש להתחשב בהוצאות קבועות שלה, ולהיערך גם לשינויי קריירה לטובה, לחיוב או לכל הוצאה לא מתוכננת.יש פעמים שכדאי לשקול מסלולים ארוכים יותר שמקטינים את גובה התשלום החודשי ומאפשרים בעתיד לפרוע משכנתא ללא קנסות, וכך למזער התחייבויות שוטפות (תשלומים למשל). לבוחרים משכנתא בשלבים מומלץ לבקש מסגרת על כל הסכום לרכישה בהווה, וזאת למניעת מצבים עתידיים של משיכות סכומים שעלותן גבוהה יותר.מומלץ להתחשב באופציית תחנות היציאה וגובה הקנס.
תחנות יציאה מאפשרות סילוק החוב או חלקו, ללא קנס במסלולי הריבית המשתנה ובמסלולי הפריים. כיום גם בחלק קטן ממסלולי הריבית הקבועה קיימות תחנות יציאה. המשמעות הנה באפשרות לצאת ולמחזר את המשכנתא, במקרה של ירידת ריבית, או במקרה של קבלה או צבירת הון במשך השנים.
הכותב הנו הבעלים של "לידר נדל"ן" נכסים, תיווך, מכירה והשכרה.
תגיות: נדלן, נכסים, מכירה, תיווך, נדל"ן, השכרה, מגרשים, משרדים