פינוי בינוי
פינוי בינוי, היא תוכנית חשובה כחלק ממדיניות להתחדשות עירונית, אשר שמה לה למטרה לרענן את השכונות הוותיקות בערים שעם השנים, התישנו והוזנחו והפכו למוקדי עוני ובעיות חברתיות.
שלומי ארזי, לידר נדל"ן, תיווך להשכרה ומכירת נכסים באזור פתח תקווה וראש העין
פרויקטים של פינוי בינוי כוללים פינוי הדיירים המקוריים מהבתים, לרוב מדובר בשיכוני רכבות בני חמישים שנים ואף יותר, הריסתם והקמתם של פרויקטי נדל"ן, חדישים במקומם. לדיירים המקוריים ניתנת אפשרות לקבל דירות בפרויקט החדש שיוקם במקום בתיהם הישנים, או לחליפין לקבל פיצוי כספי שיאפשר
להם לרכוש דירה במקומות אחרים.
התחדשות עירונית" היא ביטוי חם בשנים האחרונות. יזמים מתרגשים מהפוטנציאל העסקי הטמון בפרויקטים מסוג זה, אדריכלים רואים בכך הזדמנות, ונבחרי ציבור מקווים לפתור בעיות אקוטיות, אם אפשר - ללא צורך להשקיע בכספי ציבור.
העיקרון פשוט על הנייר. אולם היבול הדל של הפרויקטים, כמו גם סכסוכים עם הדיירים, מוכיחים שקשה ליישם אותו. תנאי הכרחי להצלחת פרויקט כזה הוא הגעה להסכם בין המשולש הכולל את הדיירים, היזם והעירייה, כשלכל אחד מהם אינטרסים שונים.
הדיירים רוצים לזכות בדירות או בפיצויים גדולים יותר.
היזם רוצה שיאשרו לו את מספר דירות גדול ככל האפשר.
ואילו לעירייה שיקולים תכנוניים שמגבילים את אפשרויות הבנייה.
לפני כמה שנים הגיעו הרשויות למסקנה, שהבעיה העיקרית בתוך המשולש הזה היא הדיירים. הניסיון הראה שכמעט בלתי אפשרי להשיג את הסכמת כל הדיירים.
לפני כ- 5 שנים אושר החוק שקובע כי אם שיעור המסכימים לקיום הפרוייקט מגיע ל-80%, ניתנת להם אפשרות להגיש תביעות פיצויים כנגד הדיירים המתנגדים לפרויקט.
במרחב ציבורי ההצלחה נמדדת במספר המבקרים ואפילו בהצלחה המסחרית.
כיצד מודדים הצלחה של מתחם דיור?
עלייה בערך הנדל"ן, ירידה באבטלה, אכלוס של אוכלוסייה חזקה ועלייה בתחושת הערך של האוכלוסייה הקיימת.
באחד הפרויקטים שמשרדינו "לידר נדל"ן" טיפל, טען אחד הדיירים: "אני מרגיש שממש מגרשים אותי מהדירה שבבעלותי. נכון להיום לרוב התושבים כאן אין רכב. בשביל מה אני צריך עוד 800 משפחות חדשות, פקקים, הריסת שטחים ירוקים וציבוריים לטובת חניונים וכו'. השכונה יקרה לי ואני לא רוצה לאבד את המרקם הייחודי והחברתי שלה. יש לי הרגשה שאתם הנדל"ניסטים פשוט התלבשתם על השכונה שלנו".
התמודדות העכשווית עם תוכניות התחדשות עירונית הולידה מגוון רחב של תוכניות מסוגים שונים. רובן כוללות הטבות מס כאלו ואחרות. "מכיוון שתוכניות אלה, בניגוד לעבר, אינן ממומנות בכסף ממשלתי, יש יותר חופש לתכנון והרבה יזמות פרטית. אך המגזר הפרטי אינו מגיע למקומות שבהם אי אפשר לעשות כסף".
הבעיה עם התוכניות שמתמקדות בעזרה לאוכלוסייה חלשה היא הקושי להשיג תמיכה. בגלל זה היזמים מעדיפים קידום של תוכניות התחדשות באזורים נטושים כמו אזורים תעשייתיים, שבהם יש פחות אוכלוסייה, אם בכלל.
נראה כי החלטות של עיריות שלא לקדם פינוי־בינוי נועדה למנוע את החשיפה לתביעות של תושבי האזור בשל ירידת ערך צפויה של הנכסים שלהם.
הרעיון המניע בישראל לחידוש עירוני היא שיטת פינוי בינוי.
הריסה של בניינים ישנים ובנייה של חדשים. בדרך כלל, הריסה של מבנים נמוכים והקמת רבי קומות במקומם. "פינוי בינוי" נראה כתרופת פלא שטובה לכולם. התושבים יזכו בבית חדש, במקום בנייה על שטחים פתוחים ייבנו בניינים גבוהים והעירייה תקבל משלמי מסים נוספים. אבל ניסיון העבר מוכיח שבמקומות שבהם יש תושבים רבים, יש גם קשיים גדולים ליזמים. בכדי שפרויקט פינוי בינוי יצליח, צריך לשתף פעולה עם התושבים ולדאוג לכך שהם ירוויחו היטב גם על חשבון הקטנת הרווח של היזם, אך חלילה לא להעלימו.
בארץ רוב הפרויקטים תקועים בשלבים כלשהם שבין היזמים, התושבים והרשויות המקומיות. ובכל זאת,יש יזמים שהצליחו להגיע לשלב הסיום בפרויקט, בזכות תשלום נדיב מאוד לתושבים, שאמנם קיצץ מהרווח היזמי של הקבלנים, אבל גרם לכך שהפרויקט הגיע לידי מימוש.
אחד הקשיים המשמעותיים שמציבה התחדשות עירונית, הוא השינוי באופי האוכלוסייה שמגיעה בעקבות העלייה במחירי הנדל"ן, ודחיקת האוכלוסייה הוותיקה מהמקום. הדגש על פרויקטי התחדשות שמובילים יזמים גורם לכך שהשמירה על האינטרסים של התושבים הוותיקים היא אתגר לא פשוט.
ברגע של אמת צריך כל אחד לשאול את עצמו אם לאחר שרכש דירה בכסף רב בפרויקט שכזה, יוכלו השכנים הוותיקים יותר, שלא הצליחו ואולי גם לא רצו לשלם תשלומי אחזקה וועד בית של עשרות שקלים בחודש, לעמוד בתשלומים של מאות שקלים בחודש - דמי אחזקת מגדל מגורים?
פרויקט פינוי בינוי יצר התחדשות עירונית והכניס אוכלוסייה חזקה ומבוססת יותר לשכונות - וכך העלה את מחירי הנדל"ן. התמקדות בפרמטר מחיר הדירות, יכולה לסמן את העשייה הזו בהצלחה, ולומר ששינוי האוכלוסייה אינו מלה גסה. ואולם זה נכון באופן חלקי.
כניסה של אוכלוסיות חזקות מיטיבה עם השכונה, אבל עד גבול מסוים. מצד אחד ישנה עלייה ברמת החינוך, יותר כסף שמגיע לעסקים מקומיים, ויותר כוח של התושבים להיאבק בתוכניות העלולות לפגוע בשכונה. מצד שני,אם עליית מחירי הנדל"ן אינה מגובה בעשייה עירונית ואפילו חברתית, שיבקשו לענות על הצרכים של כל האוכלוסיות במקום ולקשר ביניהן, הקהילה ה"וותיקה" במקום לא מרוויחה וכך גם הקהילה ה"חדשה".
במקרים רבים מסרבות חברות הביטוח לבטח בתים בגלל שיעור גניבות גבוה. הפער שנוצר בין תושביה הוותיקים של השכונה ל"חדשים", שהצטרף פוגע בשני הצדדים. וזו הוכחה לכך שמחירי הנדל"ן המאמירים אינם אינדיקציה להצלחה של פרויקט התחדשות עירונית.
כיום אנחנו נמצאים בשלב שבו פרויקטי התחדשות עירונית נשענים בעיקר על יוזמה פרטית ולכן לתנאי השוק, שולי הרווח וערכי הנדל"ן יש חלק מרכזי בהתחדשות העירונית. מצב זה יוצר בעיה מכיוון שבנייה של תוספת דירות - במסגרת פינוי בינוי או עיבוי - ללא התייחסות לתשתיות כמו כבישים, שטחים ירוקים, תחבורה ציבורית ומבני חינוך, יוצרת עומס רב על אזורים שרובם בעיתים גם כך, ומביאה את התושבים להתנגד.
לדעתי המדינה מרגישה שהתשתיות במקומות מסוימים וההידרדרות של האוכלוסייה דורשים התייחסות. חשוב לאפשר למקומות אלה להשתנות בכדי שלא ייהפכו לאזורי סיכון. הרי כולנו מרוויחים מטיפול במקום כזה.
ועל ידי התערבות בהנחות פיצוי למען המשפחות הוותיקות נוצר אפילו צדק חלוקתי, כי משפחות מהמעמד הנמוך מרוויחות מהעלייה במחירי הנדל"ן של הנכס שלהם ולא כל הכסף מגיע לידי בעל זכויות אחד כמו בעבר.
אחת הבעיות שמקשות בנושא פינוי ובינוי הייתה הטלת המס על תמורה כספית נוספת שקיבלו בעלי הדירות במסגרת החלפת הדירה הישנה בחדשה. תמורה זו, ככל שלא ניתנה עבור הוצאות כרוכות (כגון: דמי שכירות או דמי הובלה), הייתה חייבת במס. זאת, גם אם שווי הדירה שהתקבלה ביחד עם שווי התמורה הנוספת היו נמוכים מתקרת הפטור שנקבעה בחוק (150% משווי הדירה הישנה, או שווי שוק של דירה חדשה בשטח של 120 מ"ר).
מצב דברים זה יצר אפליה לא רצויה בין בעלי דירות שביקשו להחליף את דירתם הישנה בדירה גדולה (בשווי מלוא תקרת הפטור), לבין בעלי דירות אשר העדיפו לקבל דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן. כמו כן גרם הדבר לעיוות מיסוי אילו היו בעלי הדירות מקבלים דירה גדולה, הם היו יכולים למכור את הדירה בפטור ממס.
לפיכך אין זה צודק למסות חלק מן התמורה המתקבלת עבור דירתם הישנה.
בהתאם לזאת נקבע כי התמורה הנוספת תהא פטורה ממס כל עוד התמורה הכוללת לא תחרוג מתקרת הפטור שנקבעה בחוק. דהיינו, קבלת דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן תהא פטורה כולה ממס.
לשם שלמות התמונה נציין,כי פטור מקביל יוענק גם במקרה בו היחידה המקורית לא הייתה יחידת מגורים אלא יחידה אחרת (מכולת, מספרה וכיו"ב), הרי שבמקרה זה לא יוענק פטור על התמורה במזומן, הואיל ובמכירת יחידת התמורה לא ניתן יהיה לקבל פטור.
לכן הפטור הניתן הינו כנגד קבלת דירה אחת בלבד. קבלת הדירה השנייה תהא חייבת במס בכל מקרה. אבל האפליה בעינה עומדת ככל שמדובר בבעלי דירות המקבלים שתי דירות קטנות, לעומת בעלי דירות המקבלים דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן.
הכותב הנו מנכ"ל ובעלים של "לידר נכסים" תיווך נכסים לקניה או מכירה, מתמחה באזור פתח תקווה וראש העין, מסחרי או פרטי